Tại sao 10 triệu người Mỹ lại mất nhà của mình sau đợt khủng hoảng tài chính năm 2008?

A: Peter Kruger, Tiến sĩ Juris từ trường luật Mitchell Hamline (2017)

L: 6000 word

========

Đây là một câu hỏi xuất sắc mà mọi người cần được biết đấy.

Khi chúng ta giải quyết một vấn đề, sau một hồi, ta thường có xu hướng quên đi những thứ được dùng để giải quyết vấn đề đó và quay trở lại những việc mình vẫn hay làm trước đó dù nó có thể khiến mọi chuyện đi quá giới hạn ngay từ lúc đầu.

Khủng hoảng tài chính và thế chấp năm 2008 xảy ra bởi lẽ người ta đã quên đi những bài học từ cuộc Đại Suy Thoái.

------------

Lịch sử cho tới trước thời điểm cuộc Đại Suy Thoái

Vào những năm 1920, trong lúc nền kinh tế đang bùng nổ và có vẻ như sự thăng hoa này sẽ chẳng bao giờ dừng lại, các ngân hàng đã cho vay hàng tấn tiền dưới dạng tín dụng. Họ cho rằng người ta sẽ trả lại tất cả số tiền đó và rằng sẽ có đủ vật bảo lãnh để chống đỡ mọi thứ.

Tuy nhiên, chuyện lại không như vậy.

Một trong những tài sản lớn nhất người ta có thể sở hữu mà ngân hàng cũng thu hồi được ấy là bất động sản. Theo lời Will Rogers từng nói: “Hãy mua đất đi. Họ không sản xuất thêm thứ đó nữa đâu”. Ấy là thứ có giá trị luôn luôn được coi trọng.

Từ trước tới đầu những năm 1900, phần lớn mọi người đều không sở hữu căn nhà họ đang ở. Họ chỉ đi thuê thôi. Nhiều người sống trong các khu tập thể, các căn hộ trong những thành phố hoặc đi thuê nhà tại trang trại ở khu vực nông thôn. Người đầu cơ đất đai thường mua lại mảnh đất còn sót lại sau khi chính phủ trợ cấp đất lúc biên giới đóng cửa.

Nhưng, vào những năm 20, điều này bắt đầu thay đổi khi ngân hàng cảm thấy tự tin hơn trong việc cho vay tín dụng đối với các công ty xây dựng mới. Đã có những bong bóng đầu cơ rất lớn. Mọi người mua tài sản và bắt đầu xây nhà của mình nhờ vào tín dụng tương lai - thứ chỉ dựa trên một điều duy nhất ấy là hi vọng.

Trong lúc thị trường chứng khoán tăng sôi động hơn bao giờ hết, các ngân hàng đã đặt cược vào nó đấy. Chính bằng số tiền mà khách hàng của họ đã ký gửi.

Và rồi sự kiện thị trường chứng khoán sụp đổ năm 1929 xảy ra.

Những ngân hàng đã “dùng đòn bảy” một cách quá đà rồi bị thiếu vốn đã phải hứng chịu tổn thất nặng nề. Nhiều người đã khánh kiệt, và nhóm người gửi tiền ở các ngân hàng đã bị vỡ nợ ấy đều mất đi mọi thứ. Còn chẳng có bảo hiểm tiền gửi đâu. Nếu ngân hàng bạn bị phá sản, bạn sẽ mất sạch khoản tiền tiết kiệm của mình.

Và mất đi công việc đồng nghĩa với việc mất đi mọi phương tiện để chi trả cho khoản vay mua nhà kia.

Cùng với đó, đột nhiên có thêm rất nhiều công trình được xây mới để bán… tuy nhiên, lại chẳng có ai có thể mua được nữa rồi. Từ đó giá trị tài sản khắp nơi đều bị sụt giảm.

Tài sản trị giá 10.000$ năm ngoái của bạn đột nhiên giờ chỉ còn 5.000$ mà thôi. Nhưng có lẽ bạn vẫn còn đang nợ 8.000$ cơ - họ gọi ấy là “chơi vơi giữa dòng” đấy (TN: underwater: giá nhà đang ở thấp hơn giá trị cần trả). Nếu bạn vỡ nợ hoặc tuyên bố phá sản, ngân hàng cũng sẽ mất tiền. Còn bạn sẽ phải ra đứng đường.

Và sau đấy, ngân hàng có thể làm gì với căn nhà cơ chứ? Họ bán nó kiểu gì bây giờ đây? Chẳng ai muốn mua cả. Vì thế, đột nhiên ngân hàng lại có cả đống tài sản kém thanh khoản.

Nhiều ngôi nhà bị tịch biên theo khu còn tiếp tục bị sụt giảm giá trị hơn nữa, và cái vòng luẩn quẩn ấy cứ lặp đi lặp lại mãi.

Chính quyền Hoover đã thử áp dụng biện pháp bảo hộ kinh tế. Trong nỗ lực thúc đẩy, Quốc Hội đã thông qua Đạo luật Smoot-Hawley năm 1930, từ đó lên kế hoạch áp thuế cao đối với hơn hai mươi ngàn mặt hàng nhập khẩu, để bảo vệ các doanh nghiệp Mỹ, ngạc nhiên chưa.

Đạo luật này đã phản tác dụng khủng khiếp và khiến cuộc Đại Suy Thoái trở nên cực kỳ trầm trọng.

Điều kiện thời tiết lại cũng chẳng thuận lợi gì. Hạn hán nghiêm trọng đã tàn phá vùng Trung Tây và Đại Bình Nguyên trong năm 1930. Giờ nhìn lại thì những người nông dân thời đó đã sử dụng những phương thức canh tác sai lầm, họ gỡ bỏ các hàng rào và các rừng chắn gió đồng thời chẳng trồng cây che phủ đề phòng khi đông tới. Lớp đất mặt tươi tốt khá mỏng ở Đại Bình Nguyên đã hóa thành cát bụi và trở thành một cơn ác mộng sinh thái.

Trang trại cũng thất thu bởi cây cối héo hon dần dần. Các đạo luật thuế Smoot-Hawley chỉ khiến mọi thứ tồi tệ hơn mà thôi.

Và thêm vào đó, nguồn cung tiền tệ đã hết nhẵn rồi. Những ngân hàng tồn tại được (J.P. Morgan Chase chẳng hạn) đã ngưng chính sách bơm thuốc phiện nợ (credit spigot) để có thể sống sót được. Họ đã thôi cho vay. Tại sao à? Lại một lần nữa: vì tài sản kém thanh khoản. Ngân hàng đang phải bám trụ vào tất cả những vật chất đó và cả những tài sản mà họ chẳng thể nào bán nổi nữa cơ. Và mọi người lại không tin vào ngân hàng bởi lẽ quá nhiều người đã mất đi hết số tiền gửi của mình tại đó rồi. Ngân hàng không thể bán đi bất cứ thứ gì mà mình sở hữu và cũng chẳng ai chịu gửi tiền cho họ. Do vậy họ không có tiền để cho vay.

Một trong những căn nguyên của vấn đề ấy là bản vị vàng (gold standard). Dưới Đạo luật dự trữ liên bang, ít nhất 40% lượng tiền tệ đang lưu hành phải được đảm bảo bằng dự trữ vàng do chính phủ liên bang nắm giữ. Vì thế, lúc ấy chẳng có phương tiện hiện đại nào có thể giúp in thêm tiền để tăng thanh khoản.

Và nghiêm trọng hơn là, vàng lại thêm đắt. Các khoản vay thế chấp thường có thêm điều khoản cho phép ngân hàng được yêu cầu hoàn trả nợ bằng vàng nhờ vào luật bản vị vàng. Đến năm 1932, điều này dẫn đến sự chênh lệch trong việc thanh toán giữa đồng đô la và giá vàng, tức là nếu một con nợ bị buộc phải trả bằng vàng thì, anh ta có thể phải trả tới tận 1,69$ cho mỗi đô la mà mình đang nợ. Điều này lại càng khiến nhiều người phá sản, nhiều tài sản bị tịch biên.

Quá nhiều loại thuế quan, thiếu nguồn cung tiền, nền nông nghiệp đình trệ và khách hàng không chịu chi tiêu. Từ đó giảm phát mạnh bắt đầu diễn ra. Hàng Mỹ xuất khẩu càng ngày càng đắt thêm đối với các bên nhập khẩu ở nước ngoài, kể cả ở những quốc gia còn chưa áp các khoản thuế trả đũa của họ. Việc sản xuất cũng bắt đầu khựng lại. Nền công nghiệp thép cũng nối bước theo đấy.

Và cuộc Khủng hoảng đã vượt ngoài tầm kiểm soát.

Khi Roosevelt thế chỗ Hoover vào năm 1932, cả nước đang trở nên cực kỳ buồn thảm.

-------------

Chính sách kinh tế mới (New Deal)

Roosevelt thử nghiệm một ý tưởng táo bạo mới mà ông gọi là “Chính sách kinh tế mới”. Nội dung cơ bản ấy là chính phủ sẽ can thiệp và thúc đẩy nền kinh tế bằng cách bội chi và nợ chính phủ. Chính sách kinh tế mới sẽ tạo ra các chương trình chính phủ nhằm đưa người dân trở lại làm việc, làm nông và xây dựng mọi thứ, và rồi cuối cùng, khi mọi người đã có thể tự thân vận động được rồi, chính phủ sẽ thu hồi những khoản hỗ trợ kia.

Nhiều cải cách trong chính sách kinh tế mới đã tác động thẳng vào yếu tố tài chính để có thể giúp dòng tiền lưu thông được trở lại.

Cải cách được áp trực tiếp lên các ngân hàng: Đạo luật Glass-Steagall. Một trong những vấn đề với cuộc khủng hoảng với ngành ngân hàng ấy là các ngân hàng có thể đánh cược với số tiền mà khách hàng gửi. Đạo luật Glass-Steagall đã tách bạch ngân hàng đầu tư với ngân hàng thương mại. Ngân hàng đầu tư sẽ là con bạc. Họ sẽ làm việc với cổ phiếu, trái phiếu và các quỹ đầu tư mạo hiểm, quỹ tương hỗ và cả Phố Wall nữa. Ngân hàng thương mại sẽ chuyên về Tiết Kiệm và Cho Vay, bạn sẽ đặt những quả trứng vàng của mình vào đây. Đạo luật Glass Steagall tạo ra một bức tường giữa hai loại ngân hàng. Ý tưởng ở đây là nếu Phố Wall có sụp thì Phố Chính (Main Street- tầng lớp trung lưu) cũng chẳng phải “đi theo”.

Hãy nhớ lấy điều này nhé. Về sau, sẽ quan trọng lắm đấy.

Một cải cách khác là để bảo vệ người gửi tiền. Ngân hàng thương mại sẽ cần phải góp tiền vào một Công ty Bảo hiểm Ký thác Liên bang mới: FDIC, từ đó người gửi tiền sẽ được thanh toán đầy đủ kể cả khi ngân hàng phá sản. Nhờ vậy, mọi người sẽ lại tin vào ngân hàng. Người ta sẽ gửi tiền của mình, và ngân hàng có thể dùng số tiền đó để lại cho vay.

Cải cách thứ ba nhằm giúp giảm thiểu rủi ro bị vỡ nợ liên quan tới những loại khoản vay nhất định thông qua hợp đồng bảo lãnh. Việc bảo lãnh đã luôn tồn tại từ trước đến giờ: ấy là lời hứa thanh toán khoản nợ nếu người vay ban đầu bị vỡ nợ.

Chính phủ liên bang đặc biệt muốn dùng những cải cách này để ngắm tới việc vay mua nhà nhằm giảm thiểu tình trạng vô gia cư. Và vì thế, bằng Đạo luật Nhà ở Quốc gia vào năm 1938, chính phủ đã lập ra Quỹ Thế chấp Nhà ở Quốc gia Liên bang (FNMA). FNMA (hay còn gọi là “Fannie Mae”) sẽ mua lại các khoản thế chấp từ các ngân hàng, những ngân hàng này sau đó sẽ tiếp tục “chăm sóc” cho khoản thế chấp đó. Dưới góc nhìn của người tiêu dùng, mọi việc trông giống hệt giao dịch ban đầu của họ mà thôi: vay từ ngân hàng, trả cho ngân hàng. Ngân hàng giữ lại chút tiền “phí dịch vụ”, và FED sẽ tiếp nhận lại những khoản vay và quan trọng hơn là: cả rủi ro vỡ nợ nữa. Hành động này đã tạo ra một thị trường thế chấp thứ cấp lần đầu tiên trong lịch sử.

Nhưng Fannie sẽ chỉ mua lại khoản thế chấp đó nếu nó đáp ứng được những tiêu chí nhất định, ví dụ như tỷ lệ nợ trên thu nhập, điều khoản vay, vv. Nếu ngân hàng muốn tiếp tục cho vay, ổn thôi, nhưng Fannie không mua đâu nhé.

Và về cơ bản, chương trình này đã có hiệu quả. Ngân hàng lại bắt đầu cho vay. Dòng tiền dần dần lại bắt đầu dịch chuyển rồi. Ngân hàng dần có thêm thanh khoản trong bảng cân đối của mình. Mọi người lại có thể mua nhà.

Sau Thế Chiến II, thị trường nhà ở khởi sắc trở lại, một phần nhờ vào Đạo luật G.I. cùng sự thúc giục trong việc thực hiện phát triển ngoại thành và có những ngôi nhà trang trại giá rẻ, dễ xây dựng theo khuôn mẫu được chuẩn hóa sẵn.

Nhưng đằng sau, Fannie Mae cùng những tài sản thế chấp với lãi suất cố định trong 30 năm luôn thúc đẩy mọi chuyện. Điều này gần như đã trở thành một phần trong phong cách chuẩn của nước Mỹ cũng như môn bóng chày vậy. Giá nhà ở tăng khá ổn định, việc sở hữu nhà dần trở thành một phần trong nền kinh tế nước Mỹ. Gần như mọi người đều có thể có một cách nào đó để mua được căn nhà của mình.

Vào những năm 60, FNMA sở hữu trên 90% các khoản thế chấp nhà ở tại Mỹ và việc các cá nhân sở hữu đã tăng lên mức cao nhất từng có. Và từ đấy, tầng lớp trung lưu đã mở rộng một cách mạnh mẽ.

Từ đấy, giống như mọi chương trình thành công vang dội khác của chính phủ, chúng ta đã phải khắc phục hậu quả đấy.

---------

Tư nhân hóa

Vào năm 1954, FNMA đã được tư nhân hóa một phần để trở thành một tổ chức công-chúng-tư-nhân, trong đó chính phủ sở hữu cổ phiếu ưu đãi (có quyền biểu quyết tốt hơn) và công chúng sẽ nắm cổ phiếu phổ thông (được chia cổ tức, nhưng quyền biểu quyết thấp hơn).

Vào năm 1968, Fannie Mae được tư nhân hóa hoàn toàn, một phần nhỏ của nó (có tên là Ginnie Mae) được tách ra để duy trì các khoản Vay nợ Mua nhà Liên bang, các khoản vay của Cơ quan đặc trách Cựu chiến binh, và bảo hiểm thế chấp Đặc trách Nhà ở cho Nông dân. Fannie Mae gần như độc quyền trên trị trường thế chấp. Do đó, chính phủ đã tạo ra Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà Liên bang để cạnh tranh với nó: Freddie Mac.

Vào năm 1981, Fannie và Freddie đang là những công ty tư nhân khá ổn định. Fannie có một ý tưởng rất hay từng được thực hiện trong những khu vực hạn chế: phái sinh thế chấp chuyển giao (pass-through mortgage derivative). Họ sẽ gom nhiều khoản thế chấp và bán lại dưới dạng trái phiếu cho các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư rất khoái ý tưởng này. Thị trường nhà ở đã cực kỳ ổn định trong vòng gần năm mươi năm và đưa ra được mức lãi suất thấp song cực kỳ đáng tin cậy. Và vì vậy, loại chứng khoản thương mại được đảm bảo bằng vay thế chấp nhà ở đã ra đời.

Hãy nhớ lấy điều này nhé. Về sau, sẽ quan trọng lắm đấy.

--------

Khủng hoảng Tiết kiệm và Cho vay

Vào đầu những năm 80, nền kinh tế đã ổn định được (trên dưới) 30 năm rồi), và nhờ Đạo luật Glass-Steagall, các ngân hàng thương mại đang hoạt động tốt kể cả khi đang xảy ra tình trạng “đình lạm” (TN: lạm phát và đình đốn) từ những năm 70. Giá nhà tiếp tục tăng với tốc độ ngang với tăng lương.

Những có một loại ngân hàng thương mại, ngân hàng Tiết kiệm và Cho vay, lại muốn mình được trên cả mức tốt cơ. S&L’s chính là kiểu ngân hàng trong phim “It’s a Wonderful Life” đấy. Người ta đã nhắc đến nhóm S&L này trong việc lập pháp liên bang (như các liên hiệp tín dụng) chỉ nhằm một mục đích duy nhất: đẩy mạnh đồng thời tạo điều kiệm cho việc sở hữu nhà ở, cho doanh nghiệp nhỏ, vay mua ô tô, và những thứ tương tự.

Quốc hội thân-thiện-với-công-ty khi ấy đã chấp thuận. Họ thông qua hai đạo luật vào các năm 1980 (Jimmy Carter ký) và 1982 (Ronald Reagan ký) cho phép ngân hàng đưa ra nhiều lựa chọn gửi tiết kiệm và cho vay, bao gồm Thế chấp Lãi suất Điều chỉnh, và giảm mạnh sự giám sát của ngân hàng.

Việc thế chấp lãi suất điều chỉnh hoạt động bằng cách chốt một lãi suất cố định trong ngắn hạn, sau thời gian đó, lãi suất thế chấp sẽ tự điều chỉnh theo từng kỳ hạn bổ sung. Nếu lãi suất cơ bản do Cục Dự Trữ Liên Bang quy định đang ở mức cao, người cho vay có thể bị vỡ nợ đấy.

Nhưng nhóm S&L đã khiến người tiêu dùng nhớ đến một điều: chỉ cần tái cấp vốn (refinance) cho căn nhà của bạn khi thời hạn đầu tiên kết thúc. Giá nhà sẽ chỉ tăng mà thôi, đúng không nào? Họ có thể thu hồi phí hoàn tất theo từng đợt hai năm, và cơ bản khách hàng vẫn sẽ mắc nợ họ, đem lại cho họ một nguồn thu ổn định luôn được đảm bảo nếu có chuyện gì đó xảy ra. Thực sự hoàn hảo.

Hãy nhớ những loại thế chấp này nhé. Về sau, sẽ quan trọng lắm đấy.

Vào giữa những năm 80, sự giám sát lỏng lẻo đã cho phép S&L bắt đầu đưa ra các quyết định ngày càng rủi ro hơn, đưa ra chứng chỉ tiền gửi với lãi suất điên rồ, có thể lên tới từ 8 đến 10%. Họ không bị FDIC giám sát, trong khi vẫn có thể được liên bang bảo hiểm tiền gửi (liệu còn vấn đề gì nữa chứ?)

Và sau đó, trong nỗ lực nhằm giảm thiểu lạm phát, Cục dự trữ Liên bang đã tăng lãi suất ngắn hạn. Điều này tạo ra hiệu ứng lan tỏa trong nhóm S&L vốn đã rất dễ bị ảnh hưởng bởi vấn đề này do những quyết định tồi tệ, việc thiếu cổ phần hóa thích hợp cùng những người gửi tiền có vẻ hứa hẹn.

Đến năm 1992, gần một phần ba số ngân hàng S&L trên toàn quốc đã đóng cửa.

Cuộc khủng hoảng này đã dẫn tới Đạo luật Cải cách, Phục hồi và Thực thi năm 1989 (FIRREA), từ đó khôi phục nhiều quá trình giám sát đã bị hoãn lại trước đó vì người ta muốn kiếm được nhiều tiền hơn. Đặc biệt, những quy định được cải thiện về vốn hóa (gắn liền với rủi ro) đã tăng phí bảo hiểm tiền gửi và FDIC có thể giảm sát trở lại, đồng thời giản thiểu hạn mức danh mục đầu tư liên quan tới thế chấp phi nhà ở của nhóm ngân hàng này.

Hãy nhớ lấy điều này nhé. Về sau, sẽ quan trọng lắm đấy.

----------

Dỡ bỏ đạo luật Glass-Steagall

Còn nhớ thời điểm những năm 30, giai đoạn giữa của cuộc Đại Suy Thoái, chúng ta đã tạo ra một bức tường chắn giữa ngân hàng đầu tư và ngân hàng thương mại không?

Lại một lần nữa, việc này đã hiệu quả quá mức, đến nỗi chúng ta phải khắc phục đấy.

Bắt đầu từ những năm 60, các cơ quan điều tiết của liên bang bắt đầu cho phép ngân hàng thương mại quay lại cuộc chơi chứng khoán. Danh mục khá hạn chế và phải thuộc những mục an toàn.

Điều này được đẩy mạnh nhờ chính sách phi điều tiết của Reagan, và dưới thời Clinton vào những năm 90. Đến năm 1999, Bill Clinton tuyên bố rằng đạo luật Glass-Steagall không còn hữu ích nữa, và đa phần mọi người cũng đều đã coi nó là đồ bỏ trước đấy rồi. Nó được chính thức dỡ bỏ vào năm 1999 bằng Đạo luật Gramm-Leach-Bliley.

Ngay lập tức, các ngân hàng đầu tư và thương mại bắt đầu sát nhập lại với nhau. Bear Stearns, Lehman Brothers, Citibank, tất cả những ngân hàng đầu tư này bắt đầu mua lại nhiều ngân hàng thương mại hoặc sát nhập.

Và lại có khác biệt về văn hóa giữa hai nhóm này.

Hãy nhớ rằng: ngân hàng đầu tư là những con bạc. Ấy là mấy gã ở Phố Wall. Là những kẻ hứng chịu rủi ro. Là các giám đốc các quỹ phòng hộ. Mấy gã đó giống kiểu Gordon Gekko ấy. Ngân hàng thương mại lại là người ở Phố Chính (Main street). Thường khá bảo thủ, giống như George Bailey.

Và văn hóa của ngân hàng đầu tư đã chiến thắng trong giai đoạn những năm 2000. George Bailey bắt đầu rít cần, đeo kính Ray Bans, mặc áo cộc tay và quần jean.

----------

Các khoản vay Dưới chuẩn, NINJA và ARM

Đầu những năm 90, nhà ở giá rẻ dần trở thành một vấn đề nhức nhối. Cuối năm 1992, George H.W. Bush đã ký ban hành đạo luật sửa đổi các đặc quyền của Fannie và Freddie nhằm buộc các tổ chức này phải cho những người khó khăn hơn so với các tiêu chí trước đây được vay tiền. Chính quyền Clinton tiếp tục gây áp lực để Fannie và Freddie chấp nhận nhiều người có thu nhập thấp hơn.

Điều này đồng nghĩa với việc chấp nhận khoản vay rủi ro hơn.

Chính quyền Clinton đã thông qua nhiều quy định vào năm 2000 nhằm hạn chế những hoạt động cho vay nặng lãi, và các quy tắc ngăn ngừa những khoản vay đầy rủi ro nhằm vào đối tượng có thu nhập thấp này.

Chính quyền Bush đã dỡ bỏ những quy định cho vay cắt cổ này vào năm 2004, đồng thời cho phép những khoản thế chấp rủi ro “dưới chuẩn” này tiếp cận với nhóm đối tượng thu nhập thấp do Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị quy định.

Bạn còn nhớ thế chấp ARM chứ?

Hơ hơ. Sẽ khá dài đây, và chắc bạn phải quên mất điều gì rồi, đúng không nào? Tôi đã nói với bạn rằng chi tiết đó sẽ trở nên quan trọng mà.

Các ngân hàng bắt đầu cho vay theo cách ngày càng trở nên mạo hiểm, thường là các khoản ARM. Họ có thể tiếp cận các đối tượng HUD rồi kiếm được hàng đống tiền. Và lại một lần nữa: món lợi này có vẻ sẽ chẳng kết thúc được đâu, đúng không? Thị trường nhà ở đã không bị mất giá trong vòng 50 năm qua rồi, ngay cả trong thời kỳ suy thoái những năm 70 - 80.

Vì thế, họ lại bán nhà cho nhiều người hơn nữa. Những ngôi nhà thật to. Càng ngày càng đắt đỏ. Nền kinh tế vẫn hoạt động tốt đấy thôi. Mấy ngôi nhà mới vẫn ngon nghẻ lắm. Bên nhà thầu chẳng thể nào xây McMansion cho kịp được (TN: nhà sản xuất hàng loạt lớn).

Các ngân hàng bắt đầu chạy đua để hạ chuẩn với những khoản vay dưới chuẩn, và thực hiện cho vay NINJA: Không cần Thu nhập, không cần Nghề nghiệp, không cần Tài sản gì. Bạn là một người vô gia cư đang bán hàng tại Etsy trên chiếc ô tô của mình ư? Bạn đã được xét nhận một căn nhà phân khu trị giá 250 000$ với diện tích 1 000 m2. Xin chúc mừng!

Chỉ cần bạn có thể chi trả dần số tiền đó, bạn sẽ được duyệt.

--------

Phi điều tiết

Vào đầu những năm 2000, chính quyền Bush muốn giữ cho nền kinh tế được ổn định. Một cuộc suy thoái ở mức độ thấp đã xảy ra từ tháng Ba 2001 đến tháng Mười Một 2001 vì vụ dot-com. Chính quyền đã bỏ vài quy định giám sát các ngành tài chính và chứng khoán. Một trong số các quy định đó liên quan tới vốn hóa.

Còn nhớ không nào? Tôi đã nói với bạn là sẽ rất quan trọng mà.

Yêu cầu vốn hóa liên quan tới việc số tiền mặt dự trữ mà một ngân hàng cần sở hữu để ngăn ngừa việc phá sản trong trường hợp có chuyện xảy ra, tương ứng với bảng tổng nợ của họ ấy. Hãy nhớ rằng: đó là lý do từng khiến nhiều ngân hàng gặp chuyện trước khi xảy ra cuộc Đại Suy Thoái và lại một lần nữa ngay trước cuộc Khủng hoảng Tiết kiệm và Cho vay. Họ đã vay nợ quá nhiều và không đủ vốn để có thể trả hết được.

Chính quyền Bush đã nới lỏng quy định liên quan đến lượng vốn hóa cần thiết cũng như các loại tài sản nào có thể được tính là vốn. Nhiều loại hóa ra lại không hữu ích cho lắm đâu.

---------

Nghĩa vụ Nợ Thế chấp (collateralized debt obligations - CDO) và Chứng khoán Đảm bảo bằng Thế chấp

Còn nhớ vào năm 1981, khi Fannie bắt đầu phát hành những chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp kia và bán lại chúng dưới dạng trái phiếu với mức lãi suất thấp nhưng đáng tin cậy không?

Chuyện trở nên phức tạp vào giai đoạn 2004–2005 khi người ta sử dụng nhiều đến một công cụ tài chính có tên gọi nghĩa vụ nợ thế chấp. Về cơ bản, CDO là một lời hứa sẽ liên tục chi trả cho các nhà đầu tư theo dòng tiền mà khoản CDO này đầu tư vào. Tỷ lệ hoàn vốn gắn liền với rủi ro của CDO đó.

Hồi giai đoạn 70-80, CDO là những thứ khá an toàn và bình thường. Chúng chỉ như những quỹ đầu tư chỉ số, và đầu tư vào rất nhiều thứ một cách khá ổn. Nhưng đến giữa những năm 2000, CDO ngày càng mang rủi ro cao hơn, và lợi nhuận nó đem lại cũng ngày càng lớn. Các CDO đã mua lại hết những khoản thế chấp một cách điên cuồng, bởi lãi suất ngày một cao hơn khi các thế chấp dưới chuẩn bắt đầu tăng giá.

Song mọi người rất lo lắng khi đầu tư vào những khoản CDO có rủi ro lớn này. Vì thế, các ngân hàng đầu tư từng mua lại những chứng khoán được đảm bảo bằng khoản thế chấp này bắt đầu gói một vài thế chấp rủi ro cao với thế chấp thông thường ít rủi ro và hứa hẹn mọi người rằng sẽ chẳng có vấn đề gì đâu.

Và nhiều ngân hàng đầu tư lại không thành thực về những khoản thế chấp rủi ro trong đó. Tại sao à? Thêm một lần nữa thì: thị trường nhà ở đang cực kỳ ổn định và luôn đi lên kia mà. Trông chỗ nợ đó chỉ rủi ro trên giấy tờ mà thôi, đúng không nào? Tôi muốn nói là, cứ mỗi đợt hai năm, những người vay nợ đó luôn có thể tái cấp vốn lại ấy.

Vì thế ngân hàng mua lại số tài sản đó và thêm chúng vào bảng vốn hóa của họ.

Bạn hiểu đúng không? Bạn đã thấy vấn đề chưa nào? Chưa thấu à?

Hãy nhớ lấy điều này nhé. Sắp tới đoạn quan trọng rồi.

-----------

Thoái trào

Tôi vẫn nhớ mình đang học đại học trong giai đoạn đầu những năm 2000, và đang hỏi chuyên viên thẩm định tín dụng ở ngân hàng gần nhà rằng bằng cách nào một vài người tôi biết rằng chỉ kiếm được có 10–12$ mỗi giờ thôi lại có thể mua được ngôi nhà thật lớn, có cả thuyền và mô tô nước ván trượt phản lực cùng những chiếc xe cắm trại (camper) như thế. Bố mẹ tôi đều là giáo viên; thu nhập của họ không tệ lắm đâu, nhưng chúng tôi chẳng thể nào mua được những thứ ấy và tôi biết rằng họ còn khá hơn một vài người trong số kia. Vị chuyên viên lắc đầu rồi nói, “Họ không mua nổi đâu. Họ chỉ có thể cố gắng trả lãi mà thôi.”

Nhiều người trong số đấy còn chẳng có nội thất trong nhà mình nữa kia. Nếu tổ chức tiệc tùng, họ sẽ thuê nội thất trong vài ngày. Tôi nói nghiêm túc đấy. Đó là một chuyện. Người thì ngập ngụa trong nợ tín dụng, lấy số dư của thẻ này tả cho cái khác và tự nhủ rằng việc làm này sẽ hiệu quả khi đợt tăng tiếp theo diễn ra.

Bong bóng đầu cơ khá cổ điển.

Và rồi vào cuối đợt 2006-2007, bong bóng đó đã vỡ.

Thị trường nhà ở trở nên thừa cung quá mức. Rất nhiều người ngưng mua nhà mới xây và nhà hiện có sẵn. Và giá nhà bắt đầu hạ xuống.

Rồi đột nhiên, do giá nhà chững lại và sau đấy hạ xuống nên số vốn ít ỏi mà những người mua đang mắc nợ đến tận cổ này có từ những căn nhà của mình cũng hạ. Nếu hết vốn, họ chẳng thể nào tái cấp vốn được. Và không tái cấp vốn được thì những khoản vay ARM này hay khoản nợ khác lại trở nên nhức nhối, và lãi suất bắt đầu tăng vọt.

Rồi tự nhiên, người ta chẳng thể nào thanh toán nổi nữa.

Và rồi họ bị vỡ nợ với những khoản thế chấp kia.

Tiếp đến là bị tịch biên.

Sau thường sẽ là phá sản.

Một vòng tròn luẩn quẩn không hồi kết. Khi một hay hai người hàng xóm mất nhà do bị tịch biên thì, giá những ngôi nhà khác gần đó cũng bị ảnh hưởng, hệt như một căn bệnh truyền nhiễm vậy. Những người vay tiền bình thường cũng bắt đầu bị ảnh hưởng khi giá trị nhà đất hạ xuống và giờ thì chính họ cũng chẳng thể tái cấp vốn được nữa.

Vào năm 2007, người cho vay đã tịch biên số nhà nhiều hơn năm 2006 là 79%. 1,3 triệu căn nhà đó. Năm 2008, con số tăng vọt lên 81%: 2,3 triệu. Tới tháng tám năm 2008, trên cả nước, gần một phần mười số khoản thế chấp bị vỡ nợ và đang bị tiến hành tịch biên. Một năm sau đó, con số này đã tăng lên trên 14% trong phạm vi cả nước.

---------

Cuộc Suy thoái

Hãy nhớ rằng, khu vực tài chính đã đầu tư rất mạnh vào tất cả các loại chứng khoán của thị trường nhà đất. Người ta nghĩ rằng mọi thứ đều an toàn. Rằng thị trường này sẽ chỉ có đi lên mà thôi. Toàn bộ niềm tin của họ được gây dựng dựa trên điều đó.

Và họ mong đợi các loại chứng khoán đó sẽ đáp ứng được yêu cầu vốn hóa của mình.

Rồi đột ngột, những loại chứng khoán đó trở thành thứ vô giá trị.

Các ngân hàng lớn gầ như bị hết tiền mặt ngay lập tức. Bear Stearns, Lehman Brothers, Goldman Sachs, Citibank, vv. Rồi đột nhiên, họ nắm giữ hàng tỷ đô la từ những tài sản vô giá trị hoặc gần như bị đóng băng hoàn toàn. Họ chẳng thể bán nổi chút xíu gì của những thứ còn chẳng đáng giá một xu.

Và vì tài sản của họ không có tính thanh khoản nên, họ chẳng còn tiền mà cho vay nữa.

Và tình trạng đó khiến nền kinh tế bị đình trệ.

Điều này đã ảnh hưởng tới mọi lĩnh vực kinh tế của nước Mỹ. Từ đó mọi lĩnh vực của kinh tế thế giới đều bị ảnh hưởng. Đồng nghĩa với việc nhiều công ty phải sa thải nhân viên vì không thể có đủ tiền trả lương cho họ.

Và vì những người đó mất việc nên họ mất khả năng chi trả cho những khoản thế chấp của mình. Và thị trường CDO lại bị ảnh hưởng.

Đó là lý do tại sao việc Cục Dự trữ Liên bang mua những tài sản xấu đó và đưa tiền mặt cho ngân hàng lại quan trọng đến thế. Họ phải phải làm cho dòng tiền dịch chuyển để có thể tái khởi động những bánh xe của nền kinh tế. Nếu không làm thế, chắc chắn chúng ta sẽ được chứng kiến cuộc Đại Suy Thoái lặp lại một cách hoàn chỉnh.

---------

Và điều này đưa chúng ta tới hôm nay.

Đó là lời giải thích ngắn gọn và đã giản lược nhiều rồi. Chuyện phức tạp hơn thế, và còn nhiều yếu tố liên quan khác, nhưng các yếu tố cơ bản là vậy. Đó là lý do 10 triệu căn nhà đã bị tịch biên.

Và chúng ta vẫn chưa phục hồi hoàn toàn được. Người thuê nhà nhiều gấp đôi lượng người sở hữu. Sẽ chỉ có dưới 1/3 số người từng bị tịch biên nhà có thể lại mua được một nhà nữa. Gần 2/3 số người từng mất nhà đã bị xếp hạng tín dụng tệ tới mức họ sẽ chẳng bao giờ đạt đủ yêu cầu được nữa. Hàng trăm nghìn người (nếu không muốn nói là hàng triệu) đã bị chấn thương tâm lý từ sự việc này và đơn giản là họ từ chối trải nghiệm cảm giác đó thêm một lần nữa.

Và số người thuê nhà, sở hữu nhà đã cao hơn đáng kể vào thế hệ Millenial của tôi, những người chưa từng chứng kiến bất kỳ sự phục hồi đáng kể sau-2008 nào. Chúng tôi vẫn chưa kiếm được mức lương cho phép mình tiết kiệm đủ để mua nhà, thậm chí còn chẳng đủ để giải quyết món nợ sinh viên ngày một tăng nữa kia.

75% thế hệ chúng tôi muốn sở hữu một căn nhà đấy. Và chỉ dưới 35% làm được thôi.

---------

Nếu đọc đến thế rồi mà bạn vẫn chưa lạnh gáy thì, chính quyền đương nhiệm đang dỡ bỏ chính những quy định được đặt ra sau cuộc khủng hoảng 2008 - những quy định đã được dỡ bỏ vào năm 2004 sau khi được đề ra sau cuộc khủng hoảng vào các năm 80 sau lúc được dỡ bỏ. Bởi vì hai lần trước, việc làm này hiệu quả quá mà.

-------

Phụ lục và Miễn trách nhiệm chung Chuẩn: hãy đọc trước khi bạn định comment nhé.

Tôi hoan ngênh việc tranh luận một cách hợp lý, duy lý về vấn đề này cùng người nguồn đáng tin cậy.

Nhưng bước vô đây và gọi tôi bằng những cái tên khác nhau, và kêu ca về chuyện tôi bị thiên kiến tới mức nào, và vi phạm BNBR hay những chuyện tương tự, sẽ chỉ khiến bạn bị out sớm thôi. Làm thế với người khác, kết quả cũng tương tự nhé.

Cơ bản là, hãy cư xử như người trưởng thành và đừng có làm lố.

Coi này, tôi đã nói giản lược nhiều rồi đấy. Nhiều luận án TS đã nói về chuyện này rồi. Tôi chỉ giúp cho những người đủ kiên nhẫn để đọc biết được phần nào mà thôi. Xin đừng quá mô phạm, được chứ?

Hãy tranh luận một cách có trách nhiệm nhé.